(ip/pp) Über die Befugnis eines Zwangsverwalters, auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung noch rückständige Mieten einzuziehen, hatte der Bundesgerichtshof jetzt zu entscheiden. Der Kläger war Zwangsverwalter über eine Eigentumswohnung, die die Beklagten im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatten. Er klagte auf Herausgabe von Mieten, die die Beklagten bis zur Zuschlagserteilung eingezogen hatten. Eigentümer der Wohnung war zunächst der Schuldner - bis dieser und die Beklagten vereinbarten, dass jene nach einer zeitlichen Frist an die Beklagten veräußert werden sollte. Bis dahin solle sie vermietet werden, an einen von den Beklagten zu benennenden Mieter.

Die Mieten wurden im Voraus an die Beklagten abgetreten, bis die Wohnung an die Beklagten verkauft wurde. Dem Vertrage nach war der Kaufpreis bereits bezahlt und der Schuldner bewilligte eine Auflassungsvormerkung. Die Übergabe der Wohnung mit allen "an die Übergabe gesetzlich geknüpften Rechtswirkungen" sollte zum festgelegten Zeitpunkt erfolgen und die Beklagten in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Dann scheiterte die Umschreibung des Eigentums jedoch daran, dass es dem Schuldner nicht gelang, vereinbarungsgemäß Grundpfandrechte abzulösen – aber es kam zu keinem Rücktritt vom Vertrag. So vermieteten die Beklagten die Wohnung neu - im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, und der Schuldner verstarb.

Eine Volksbank als Gläubigerin betrieb darauf die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner. Die Zwangsverwaltung der Wohnung wurde angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. Es wurde das Insolvenzverfahren über den Nachlass des Schuldners eröffnet und der Kläger forderte die Beklagten auf, ihm die Mietverträge über die Wohnung zu überlassen. Diese waren bis dahin nicht von der Anordnung der Zwangsverwaltung unterrichtet worden.

Die Beklagten erwarben darauf die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung – und die Zwangsverwaltung wurde aufgehoben. In dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts heißt es wörtlich: „Der Zwangsverwalter bleibt ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten weiter zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.“

Mit Stufenklage hat der Kläger von den Beklagten zunächst Auskunft darüber verlangt, ob und in welcher Höhe sie bisher Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung erzielt haben. Auf der Grundlage der daraufhin erteilten Auskunft hat der Kläger Auskehrung von gut 20.000,- Euro verlangt. Die Beklagten haben widerklagend Zahlung von knapp 600,- Euro verlangt. Dabei handelt es sich um Mieten aus einer anderen vom Kläger zwangsverwalteten und von den Beklagten ersteigerten Wohnungseigentumseinheit, die der Kläger für zwei Monate eingezogen hatte. Gegenüber dieser Forderung hatte der Kläger wiederum mit der Klageforderung aufgerechnet. Das Landgericht hatte die Zahlungsklage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

Der BGH befand letztinstanzlich, dass die Klage unzulässig sei. Der Kläger sei nach Aufhebung der Zwangsverwaltung nicht mehr befugt, den streitgegenständlichen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten geltend zu machen.

„Die einem Zwangsverwalter im Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung vorbehaltene Befugnis, rückständige Mieten einzuziehen, ermächtigt diesen nicht, einen Rechtsstreit gegen Dritte zu beginnen, welche die Mieten unberechtigt vereinnahmt haben sollen.“

... „Gemäß § 146 Abs. 1, § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG wird die Beschlagnahme einer Forderung dem Drittschuldner gegenüber erst mit dem Zeitpunkte wirksam, in welchem sie ihm bekannt oder ihm ein Zahlungsverbot zugestellt wird. Die Mieter wussten im fraglichen Zeitraum nichts von der Beschlagnahme der Wohnung. Ein Zahlungsverbot ist ihnen ebenfalls nicht zugestellt worden. Vor der Beschlagnahme durch Erfüllung erloschene Forderungen gehören grundsätzlich nicht mehr zum Haftungsverband eines Grundpfandrechts.“

Der komplette Urteilstext kann hier abgerufen werden:

BGH, Az.: IX ZR 149/08