Interview mit Herrn von Gaisberg, Gründer und Immobilienmakler für Marbach am Neckar der Fa. Makler BW

Immoprofis: Guten Tag Herr von Gaisberg, herzlichen Dank, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview mit uns genommen haben. Sie sind Gründer und Immobilienmakler bei Makler-BW. Wir möchten uns zu einem sehr wichtigen Thema gerne mit Ihnen austauschen- Der Bewertung von Immobilien. Wie gehen Sie und Ihre Immobilienmakler-Kollegen bei der Bewertung von Immobilien denn im Allgemeinen vor?

Alexander Gaisberg: Sehr gerne. Vielen lieben Dank, dass Sie mich heute eingeladen haben.


Bildquelle: Alexander von Gaisberg@Makler-BW

Die Immobilienbewertung ist tatsächlich einer der wichtigsten und kompliziertesten Aspekte unserer Arbeit als Immobilienmakler. Eine genaue und verlässliche Bewertung ist entscheidend, um beiden Parteien (Verkäufer und Käufer) eine faire und transparente Grundlage für Preisverhandlungen zu bieten. Wir gehen dabei in mehreren Schritten vor und berücksichtigen eine Vielzahl von verschiedensten Faktoren. Hier ist es wichtig, sehr sorgfältig zu arbeiten.

Immoprofis: Könnten Sie uns diesen Bewertungsprozess einmal genauer erläutern?

Alexander Gaisberg: Natürlich, sehr gerne. Der erste Schritt ist die gründliche Erfassung aller relevanten Daten zur Immobilie. Dies geschieht gemeinsam mit dem Eigentümer. Dazu gehören Informationen über: Lage, Größe des Grundstücks und der Wohnung/Haus, das Baujahr sowie der aktuelle Zustand des jeweiligen Gebäudes. Diese grundlegenden Daten sind die Basis ein jeder Bewertung.

Immoprofis: Bisher klingt alles sehr logisch und einleuchtend. Reicht das bereits aus, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?

Alexander Gaisberg: Nein, das ist nur der Anfang. Nach der Erfassung der Basis-Daten folgt die Bewertung der Lage und der Umgebung. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.
Bei Immobilienmaklern gilt noch immer der alte Spruch: „Die drei aller wichtigsten Kriterien für den Preis sind Lage, Lage und nochmals Lage“.
Hier berücksichtigen wir die Mikro und die Marko-Lage der Immobilie. Zur Mikro-Lage zählen dann Aspekte wie die unmittelbare Nachbarschaft, Infrastruktur vor Ort, Verkehrsanbindungen, die Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Makro-Lage bezieht sich dann vor allem auf den weiteren regionalen Kontext. Also etwa die wirtschaftliche Situation (z.B. Kaufkraft) der Region, die Attraktivität des Wohnorts und weitere Faktoren.

Immoprofis: Es wird dann also ein weitreichendes und umfassendes Bild der Umgebung und der Region erstellt?

Alexander Gaisberg: Ja, genau richtig. Die Lage hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Wenn nicht sogar den Wichtigsten. Eine Wohnung oder ein Haus in einer begehrten Stadtlage, mit bester Infrastruktur wird deutlich höher bewertet als ein vergleichbares Objekt in einer eher strukturschwachen Region oder Lage. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Marktsituation.
Hier analysieren unsere Immobilienmakler die Nachfrage sowie das Angebot nach vergleichbaren Immobilien in der näheren Umgebung. Tiefgehende und fundierte Marktanalysen helfen uns außerdem, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Hierfür haben Makler im Allgemeinen ein sehr gutes Gespür. Unsere Immobilienmakler können hier für deren jeweilige Region eine sehr präzise Aussage treffen.

Immoprofis: Welche Rolle spielen der Zustand und die Bausubstanz des Gebäudes bei der Bewertung?

Alexander Gaisberg: Der Zustand einer Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender Faktor. Hier geht es um den baulichen Zustand, also ob es sich um eine unsanierte oder renovierte Immobilie handelt. Wenn umfassende Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden, ist dies sehr positiv für den Wert der Immobilie. Hier ist es ratsam, die Arbeiten von Profis durchführen zu lassen.


Bildquelle: Alexander von Gaisberg@Makler-BW

Aspekte wie Bausubstanz, verbaute Schadstoffe, Dämmung, Dach und Fenster (Art der Isolierung) sind hierbei von großer Bedeutung. Zusätzlich berücksichtigen unsere Makler die Ausstattung der jeweiligen Immobilie. Hochwertige Materialien, modernste Technik und besondere Ausstattungsmerkmale (z.B.: Fußbodenheizung oder auch eine hochwertige Küche) können den Wert einer Immobilie erheblich steigern.

Immoprofis: Wie gehen Sie mit besonderen Eigenschaften einer Immobilie um, zum Beispiel mit einem großen Garten oder einem besonders schönen Ausblick?

Alexander Gaisberg: Solche Besonderheiten fließen natürlich immer auch in die Bewertung des Objekts mit ein. Ein großer Garten, ein Swimmingpool oder ein toller Ausblick sind fast immer wertsteigernd. Besonders in Gegenden, wo solche Ausstattungsmerkmale sehr gefragt sind. Unsere Immobilienmakler für Marbach am Neckar haben mir erst kürzlich wieder bestätigt, dass besonders in dieser Region z.B. Pools groß im Kommen sind.

Immoprofis: Es klingt, als ob viele subjektive Faktoren eine entscheidende Rolle spielen. Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Bewertung dann überhaupt noch objektiv bleibt? Wie gehen Sie außerdem mit dem Faktor „Emotionen“ um?

Alexander Gaisberg: Um eine objektive und fundierte Bewertung zu gewährleisten, nutzen wir professionelle und objektive Bewertungsverfahren wie: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien, also Kapitalanlagen, angewandt und berechnet den Wert basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen. Durch diese standardisierten Methoden können wir subjektive Einflüsse minimieren.
Das Sachwertverfahren wiederum berücksichtigt die Herstellungskosten einer Immobilie abzüglich eines Abschlags für deren Abnutzung.
Beim Vergleichswertverfahren zum Beispiel ziehen wir die Verkaufspreise ähnlicher und vergleichbarer Immobilien in der Region heran.
Sie haben aber natürlich Recht. Bei aller Logik darf man nie vergessen: Immobilien sind ein emotionales und sehr subjektives Thema. Häufig ist da das Bauchgefühl der Entscheidende Faktor für unsere Interessenten.

Immoprofis: Wie wichtig ist die Marktkenntnis des jeweiligen Maklers bei der Immobilienbewertung?

Alexander Gaisberg: Die Marktkenntnis ist essenziell, ohne geht es nicht. Ein Immobilienmakler muss den lokalen Markt immer kennen und die aktuellsten Entwicklungen mit einbeziehen können. Die Immobilienmakler Makler-BW beobachten den Markt ständig. Um immer auf dem neuesten Stand zu sein, führen wir regelmäßige Fortbildungen durch und tauschen uns untereinander aus.
Dadurch sind wir immer auf dem neuesten und aktuellsten Stand. Nur so können wir unseren Kunden eine fundierte und auch eine verlässliche Bewertung gewährleisten.

Immoprofis: Welche Herausforderungen sehen Sie bei der aktuellen Marktlage für Ihre Kunden bezüglich der Immobilienbewertung?

Alexander Gaisberg: Der Immobilienmarkt ist derzeit in einem stetigen Wandel. Kurzfristig gestiegene Zinsen, nachhaltig geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen und eine sehr volatile Nachfrage stellen uns vor immer neue Herausforderungen. Es ist wichtiger denn je, flexibel und vor allem anpassungsfähig zu sein. Hier helfen Maklern auch modernste Prozesse und Methoden. Wir von Makler-BW setzen zum Beispiel bereits auf den Einsatz von KI.
Zudem spielen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz eine immer größere Rolle in der Bewertung. Neuerdings achten Käufer sehr genau auf die Angaben im Energieausweis. Immobilien mit guter Energiebilanz oder einer Solaranlage sind gefragter und erzielen eher Höchstpreise.

Immoprofis: Das sind ja durchaus einige Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt. Was würden Sie Immobilienbesitzern raten, die ihre Immobilie bewerten lassen möchten?

Alexander Gaisberg: Ich empfehle eigentlich immer:Wenden Sie sich an einen erfahrenen und vertrauenswürdigen Immobilienmakler. So vermeiden Sie kostspielige Fehler. Eine professionelle Bewertung bezieht alle relevanten Faktoren mit ein und gibt den Besitzern und Käufern eine realistische Einschätzung bezüglich des Marktwerts.
Ein Immobilienmakler kennt den Markt, die Rahmenbedingungen und die jeweils aktuelle Marktlage. Daher kann er eine fundierte und objektive Bewertung abgeben.

Immoprofis: Vielen Dank Herr von Gaisberg, für das nette und aufschlussreiche Gespräch.

Alexander Gaisberg: Sehr gerne, es war mir eine Freude.