Interview mit Herrn von Gaisberg, Gründer und Immobilienmakler in Steinheim der Fa. Makler BW

Immoprofis: Herr von Gaisberg, ganz vielen Dank, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview mit uns genommen haben. Sie sind Geschäftsführer und Immobilienmakler bei Makler-BW. Heute möchten wir uns mit einem sehr wichtigen, wenn nicht dem wichtigsten Aspekt, Ihrer Arbeit befassen: der Bewertung von Immobilien. Wie gehen Sie und Ihre Makler-Kollegen bei der Bewertung von Immobilien im Allgemeinen vor?

Alexander von Gaisberg: Vielen lieben Dank, dass Sie mich eingeladen haben.
Die Immobilienbewertung ist tatsächlich einer der wichtigsten und komplexesten Aspekte unserer Arbeit als Makler. Eine präzise und genaue Bewertung ist entscheidend, um dem Verkäufer als auch dem Käufer gleichermaßen eine faire und transparente Grundlage für Preisverhandlungen zu bieten. Wir gehen dabei in mehreren Schritten vor und berücksichtigen eine Vielzahl von verschiedensten Faktoren. Hier gilt es, sehr sorgfältig zu arbeiten.

Immoprofis: Können Sie uns diesen Bewertungsprozess einmal im Detail erläutern?

Alexander von Gaisberg: Klar, sehr gerne. Der aller erste Schritt ist die gründliche Erfassung aller relevanten Daten zur Immobilie. Dazu gehören Informationen wie: Lage, Größe des Grundstücks und der Wohnung/Haus, das Baujahr sowie der aktuelle Zustand des jeweiligen Gebäudes. Diese grundlegenden Daten sind die Basis ein jeder Bewertung.

Immoprofis:Das klingt logisch und nachvollziehbar. Reicht das schon aus, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen?

Alexander von Gaisberg: Nein, das ist nur der Anfang. Nach einer Erfassung der grundlegenden Daten folgt die Bewertung der Lage und der Umgebung. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung.

Nach wie vor gilt bei Immobilienmaklern der Spruch: „Die drei wichtigsten Kriterien für den Preis sind Lage, Lage und Lage“.

Hier berücksichtigen wir die Mikro- und Makrolage der Immobilie. Zur Mikrolage zählen Aspekte wie die unmittelbare Nachbarschaft, die Infrastruktur vor Ort, Verkehrsanbindungen und die Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Makrolage bezieht sich vor allem auf den weiteren regionalen Kontext. Also etwa die wirtschaftliche Entwicklung der Region, die Attraktivität des Wohnorts und ähnliche Faktoren.


Bildquelle: Alexander von Gaisberg@Makler-BW

Immoprofis: Es wird also ein umfassendes Bild der Umgebung und der Region erstellt?

Alexander von Gaisberg: Genau richtig. Die Lage hat einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert. Wenn nicht den Wichtigsten. Eine Wohnung in einer begehrten Stadtlage mit bester Infrastruktur wird deutlich höher bewertet als ein vergleichbares Objekt in einer strukturschwachen Region oder Lage. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Marktsituation. Hier analysieren wir die Nachfrage und das Angebot nach vergleichbaren Immobilien in der Region. Marktanalysen helfen uns, den erzielbaren Preis realistisch einzuschätzen. Hierfür haben Makler im Allgemeinen ein sehr gutes Gespür.

Immoprofis: Welche Rolle spielen der Zustand und die Bausubstanz des Gebäudes bei der Bewertung?

Alexander von Gaisberg: Der Zustand einer Immobilie ist ebenfalls ein entscheidender Faktor. Hier geht es um den baulichen Zustand, also ob es sich um eine unsanierte oder renovierte Immobilie handelt. Wenn umfassende Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden, ist dies sehr positiv für den Wert der Immobilie. Hier ist es ratsam, die Arbeiten von Profis durchführen zu lassen.
Aspekte wie Bausubstanz, verbaute Schadstoffe, Dämmung, Dach und Fenster (Art der Isolierung) sind hierbei von großer Bedeutung. Zusätzlich berücksichtigen unsere Makler die Ausstattung der jeweiligen Immobilie. Hochwertige Materialien, modernste Technik und besondere Ausstattungsmerkmale (z.B.: Fußbodenheizung oder auch eine hochwertige Küche) können den Wert einer Immobilie erheblich steigern.

Immoprofis: Wie gehen Sie mit besonderen Eigenschaften einer Immobilie um, zum Beispiel mit einem großen Garten oder einem besonders schönen Ausblick?

Alexander von Gaisberg: Solche Besonderheiten fließen natürlich immer auch in die Bewertung des Objekts mit ein. Ein großer Garten, ein Swimmingpool oder ein toller Ausblick sind fast immer wertsteigernd. Besonders in Gegenden, wo solche Ausstattungsmerkmale sehr gefragt sind. Unsere Immobilienmakler Steinheim haben mir erst kürzlich wieder bestätigt, dass besonders in dieser Region z.B. Pools groß im Kommen sind.

Immoprofis: Es klingt, als ob viele subjektive Faktoren eine große Rolle spielen. Wie stellen Sie sicher, dass Ihre Bewertung dann objektiv bleibt? Wie verhält es sich mit dem Faktor „Emotionen“?


Bildquelle: Alexander von Gaisberg@Makler-BW

Alexander von Gaisberg: Dies ist ein sehr wichtiger Punkt. Um eine objektive und faire Bewertung zu gewährleisten, nutzen wir weit verbreitete Bewertungsverfahren wie: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren ziehen wir die Verkaufspreise ähnlicher und vergleichbarer Immobilien in der Region heran.

Das Sachwertverfahren wiederum berücksichtigt die Herstellungskosten einer Immobilie abzüglich eines Abschlags für deren Abnutzung.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien, also Kapitalanlagen, angewandt und berechnet den Wert basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen. Durch diese standardisierten Methoden können wir subjektive Einflüsse minimieren.

Sie haben aber natürlich Recht, bei aller Logik darf man nie vergessen, Immobilien sind immer ein emotionales und sehr persönliches Thema.

Immoprofis: Wie wichtig ist die Marktkenntnis bei der Immobilienbewertung?

Alexander von Gaisberg: Die Marktkenntnis ist essenziell. Ohne diese geht es nicht. Ein Immobilienmakler muss den lokalen Markt sehr gut kennen und aktuellste Entwicklungen mit einbeziehen können. Die Immobilienmakler Makler-BW beobachten den Markt ständig. Wir führen regelmäßige Schulungen durch und tauschen uns untereinander aus. Dadurch sind wir immer auf dem neuesten und aktuellsten Stand. Nur so können wir unseren Kunden eine fundierte und auch eine verlässliche Bewertung anbieten.

Immoprofis: Welche Herausforderungen sehen Sie in der aktuellen Marktlage für die Immobilienbewertung?

Alexander von Gaisberg: Der Immobilienmarkt ist derzeit in einem ständigen und stetigen Wandel. Steigende Zinsen, nachhaltig veränderte gesetzliche Rahmenbedingungen und eine volatile Nachfrage stellen uns vor große Herausforderungen. Es ist wichtiger denn je, flexibel und vor allem anpassungsfähig zu sein. Zudem spielen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz eine immer größere Rolle in der Bewertung. Immobilien mit guter Energiebilanz oder einer Photovoltaikanlage sind gefragter und erzielen oft höhere Preise.

Immoprofis: Das sind viele Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt. Abschließend, was würden Sie Immobilienbesitzern raten, die ihre Immobilie bewerten lassen möchten?

Alexander von Gaisberg: Ich empfehle immer, sich an einen erfahrenen Immobilienmakler zu wenden. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt alle relevanten Faktoren und gibt den Besitzern und Käufern eine realistische Einschätzung des Marktwerts.

Das ist nicht nur für den Verkauf, sondern auch für die eigene Vermögensplanung wichtig und unabdingbar. Ein Immobilienmakler kennt den Markt, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die aktuelle Marktlage und kann daher eine fundierte und objektive Bewertung abgeben.

Immoprofis: Vielen Dank, Herr von Gaisberg, für dieses aufschlussreiche Gespräch.

Alexander von Gaisberg: Sehr gerne, es war mir eine Freude.