Was gilt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein großes finanzielles Projekt. In der Regel wird Eigenkapital benötigt und von den Banken gefordert, doch was bedeutet der Begriff Eigenkapital eigentlich? Ist damit beispielsweise der Bausparvertrag gemeint, eine Festgeldanlage oder die angesparte Summe auf dem Sparkonto beziehungsweise dem Tagesgeldkonto? Dieser Artikel nimmt den Begriff Eigenkapital bei der Baufinanzierung genauer unter die Lupe und erklärt, worauf es ankommt.


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Was lässt sich als Eigenkapital nutzen?

Zuerst einmal gilt natürlich, dass all die oben aufgeführten Optionen als Eigenkapital gelten und der Finanzierung zugeführt werden können. Die klare Definition des Eigenkapitals ist, dass ein Wertbetrag von unbestimmter Höhe aus eigenem Vermögen stammen muss. Somit ist das Eigenkapital mit einer Bargeldanzahlung beim Autokauf vergleichbar. Und woher kann es stammen?

Sparguthaben:
Viele Menschen haben Geld auf Tagesgeldkonten, Sparbüchern oder Festgeldkonten. Aktuell ist diese Sparoption mit Blick auf die reine Rendite zwar wenig sinnvoll, doch handelt es sich grundsätzlich trotzdem um die einfachste Möglichkeit, Geld beiseitezulegen. Zu einem solchen Sparguthaben können aber auch andere Gelder gehören: Abfindungen, Erbschaften und selbst Glücksspielgewinne, die ebenfalls als Eigenkapital gelten.

Bausparverträge:
Ihr Ziel ist von vorherein die Realisation eines Hauskaufs oder Hausbaus? Dann können Sie den klassischen Bausparvertrag ebenfalls zu Ihrem Eigenkapital hinzuzählen. Zur vollständigen Finanzierung sind die angesparten und zum Teil geförderten Summen zwar oft zu gering, doch kann der Eigenkapitalstock auch mit Bausparverträgen gebildet werden.

Sparverträge aller Art:
Vermögenswirksame Leistungen, Sparverträge aus der Kindheit und Jugend, Konfirmationssparbücher – alle Sparverträge lassen sich auflösen und zum Eigenkapital umwandeln.

Einige laufzeitgebundene Sparverträge bieten im Falle der Hausfinanzierung unter Umständen sogar ein Sonderkündigungsrecht. Dasselbe gilt für Sparverträge, die Großeltern oder Eltern für die Enkel und Kinder abschließen. Meist sind sie zwar mit der Volljährigkeit zur Auszahlung freigestellt, es gibt aber auch die Möglichkeit, bei der Anlage des Sparvertrags das Eigenkapital als Verwendungszweck anzugeben.

Können Eigenleistungen ebenfalls als Eigenkapital fungieren?

Die eigene Arbeit am Haus kann ebenfalls in Bezug auf das Eigenkapital berücksichtigt werden. Das nennt sich dann Muskelhypothek und kann einen nicht unbedeutenden Anteil an der gesamten Darlehenssumme ausmachen. Die Arbeitszeit bei der Übernahme einzelner Bauschritte wird dabei als Arbeitswert gegengerechnet. Diese Option gilt ausschließlich beim Hausbau, wobei es mitunter bei einem Hauskauf ebenfalls möglich ist, Arbeitskraft in Eigenkapital umzuwandeln: Wenn das Gebäude zwar wertig, jedoch stark renovierungs- beziehungsweise sanierungsbedürftig ist.

Allerdings ist die Anrechnung der Eigenleistungen nicht grenzenlos möglich. Im Regelfall wird von einer Anrechnungsquote von 15 Prozent gesprochen. Zudem können nicht alle Leistungen als Eigenleistung angerechnet werden. Hierbei gilt:

Einfache Arbeiten:
Malerarbeiten, das Tapezieren, das Verlegen von Laminat, Teppich (mitunter auch Fliesen) oder auch die gestalterischen Arbeiten im Außenbereich sind gängige Möglichkeiten.

Nur bei Kenntnis:
Wichtige Arbeiten in der Bauphase werden ausschließlich in Eigenleistung verrichtet, wenn die professionelle Ausführung sichergestellt werden kann. Arbeiten am Mauerwerk, der Elektrik, Gas, Wasser oder auch am Dach sind also klare Ausschlüsse, sofern Sie nicht in diesen Bereichen ausgebildet sind.

 
Die eigenen Möglichkeiten im Hinblick auf die durchzuführenden Arbeiten müssen realistisch eingeschätzt werden. Ein aus einer Handwerkerfamilie stammender Hausbesitzer hat somit andere Möglichkeiten hinsichtlich der Eigenleistungen als jemand, der weder selbst noch familiär oder im Freundeskreis erfahrene Helfer hat. Zudem dürfen Helfer auch nicht mit den ihnen zugedachten Aufgaben überfordert werden.

Für die erbrachten Eigenleistungen müssen gegenüber der Bank lückenlos Nachweise vorgelegt werden. Dabei wird einzig der Stundenlohn berechnet, der durch die eigene Tätigkeit eingespart wird. Wer den Bodenbelag im Haus selbst verlegt, kann sich Kostenvoranschläge von entsprechenden Fachbetrieben einholen und diese dann nutzen, um die eingesparte Summe als Lohnkosten abzusetzen.

Die meisten Banken begrenzen die Anrechenbarkeit der Eigenleistung auf 15 Prozent der gesamten Kreditsumme, höchstens jedoch 30.000 Euro. Ausnahmen gibt es für fachkundige Kreditnehmer, die eine entsprechende Qualifikation nachweisen können. Ein Gas-Wasser-Installateur könnte beispielsweise 50 Prozent seiner Eigenleistung anrechnen lassen. Bei Nicht-Handwerkern dient die Einschränkung dazu, Schäden aus unsachgemäßer Durchführung zu begrenzen.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Auch heute gilt die Wunschquote von 20 - 30 Prozent der Baufinanzierungssumme. Durch die hohen Preise ist diese Quote jedoch oft kaum realisierbar, da die Höhe der Baufinanzierung schlicht zu hoch ist. Daher gilt die Faustregel, mindestens zehn Prozent beziehungsweise die Summe der gesamten Baunebenkosten als Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Zu den Baunebenkosten gehören folgende Dinge:

Bauaufsichtskosten:
Zur einwandfreien Einhaltung aller Bauvorschriften und Sicherheitsstandards müssen Bauprojekte von einem Architekten oder einen Bauleiter begleitet werden.

Bauzeit und zeitabhängige Kosten:
Hierzu zählen nicht nur Stundenlöhne und Gehälter, sondern auch anfallende Betriebskosten und Mieten (auch für Gerät).

Materialkosten:
Auch die Baumaterialien muss man einberechnen, ebenso wie die Kosten für deren Anlieferung und gegebenenfalls Lagerung.

Finanzierungskosten:
Die Finanzierung selbst verursacht ebenfalls zusätzliche Aufwendungen wie beispielsweise Bankgebühren und Zinsen.

Vorteilhaft ist es, wenn auch die Anschlusskosten – also der Anschluss ans Glasfaser-/Kabelnetz – mit dem Eigenkapital bezahlt werden können.

Grundsätzlich gilt die Regel, dass die Höhe des Eigenkapitals nicht zu hoch sein kann. Das sorgt nämlich für günstigere Konditionen bei der Baufinanzierung. Einige Experten raten außerdem dazu, zu den Baunebenkosten einen gewissen finanziellen Puffer zu addieren, der unerwartete Kosten nach der Hausübergabe abdeckt. Vielfach ist die Verbrauchsrechnung im ersten Jahr zu niedrig kalkuliert, sodass dieser Puffer finanzielle Schieflagen im Nachhinein absichert.

Je nach Region, Umständen und Notwendigkeit liegen die Baunebenkosten bei einem Satz von bis zu 15 Prozent der Finanzierungssumme. Einige Kostenpunkte, beispielsweise der des Bodengutachtens, können entfallen, sofern die Umstände es erlauben. Bei Häusern in Fertigbauweise fallen Architektenkosten nicht zusätzlich an, sondern sind in den Kaufpreis des Hauses bereits mit eingerechnet.

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Das Fazit: Eigenkapital hat viele Facetten

Natürlich sind bei dem Eigenkapital zuerst einmal das Sparguthaben oder anderweitig verfügbare Beträge gemeint. Doch kann sich das Eigenkapital aus verschiedenen Quellen zusammensetzen und mithilfe eigener Arbeitskraft aufgestockt werden. Bezüglich der Eigenleistung am Bau darf man sich jedoch keinesfalls überschätzen oder verschätzen. Darüber hinaus sind etliche kompliziertere Bauarbeiten wie bereits erwähnt ein absolutes Tabu für Laien. Sind hingegen Profis im Umfeld vorhanden, darf deren Leistung ebenfalls nicht überschätzt werden – nicht selten wird sie fest eingeplant, doch irgendwann möchte der Profi seine Abende oder Wochenenden nicht mehr dem Projekt widmen.

Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10, besser jedoch von 15 Prozent oder mehr sollte zur Verfügung stehen. Außerdem sollten alle anfallenden Baunebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden können, da der Finanzierungskredit andernfalls zu hoch und nur noch schwer abzubezahlen ist.